Luật Kinh doanh BĐS

File đính kèm

  • Tải về BÁO CÁO RÀ SOÁT VĂN BẢN PHÁP LUẬT – LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO

RÀ SOÁT VĂN BẢN PHÁP LUẬT:

 LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2006

                                                                                            

Tiến sĩ: Nguyễn Văn Minh

Phó Chủ tịch Chuyên trách,

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

A. Danh mục văn bản pháp luật rà soát:

1. Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và các Văn bản Pháp luật liên quan:

- Luật Kinh doanh bất động sản só 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;

- Nghị định 153/2007/ NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006;

- Nghị định 23/2009/ NĐ-CP ngày 27/12/2009 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở;

- Thông tư số 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn một số nội dung tại Nghị định 153/2007/ NĐ- CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ về đăng quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

- Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 và Quyết định số 1408/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, đình giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

2. Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 và Nghị định 43/2010/NĐ- CP về đăng ký doanh nghiệp; Thông tư 14/2010/TT- BKH hướng dẫn một số nội dung về hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký doanh nghiệp theo quy định tại Nghị định 43/2010/ NĐ- CP ngày 15 tháng 04 năm 2010 của chính phủ về đăng ký doanh nghiệp.

3. Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 và Nghị định 108/2006/NĐ- CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư 2005.

4. Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bản hướng dẫn.

5. Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 26/11/2005 và Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ; Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 của Bộ Xây dựng.

6. Luật số 38/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 và Điều 121 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và các văn bản hướng dẫn.

7. Luật Chứng khoán số 70/2006/QH11;  Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Chứng khoán số 62/2010/QH12.

8. Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và các văn bản hướng dẫn Luật.

9. Nghị quyết 71/2006 ngày 29 tháng 11 năm 2006 phê chuẩn nghị định thư gia nhập hiệp định thành lập tổ chức thương mại thế giới WTO của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

B. Một số vấn đề về chính sách pháp luật còn hạn chế trong lĩnh vực bất động sản

Thực tế và một số nghiên cứu gần đây trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện, cụ thể:

1- Chính sách pháp luật liên quan tới lĩnh vực BĐS được quy định tại nhiều Bộ Luật, Luật chuyên ngành khác nhau dẫn đến còn có nhiều nội dung không thống nhất, thậm chí mâu thuẫn trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng có liên quan.

2- Chính sách Pháp luật về BĐS còn phân tán, chồng chéo, trùng lặp giữa các hệ thống văn bản pháp luật. Các thủ tục liên quan đến BĐS được quy định trong các hệ thống pháp luật: pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch, pháp luật về đất đai, và pháp luật về môi trường v.v. Hệ thống pháp luật đó bao gồm Luật và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành luật do các cơ quan có thẩm quyền ở Trung ương ban hành (như nghị định, thông tư v.v.) và do các cấp chính quyền địa phương ban hành (như quyết định, văn bản hướng dẫn v.v.). Việc thực hiện đồng bộ các chính sách pháp luật nêu trên không phải lúc nào cũng dễ dàng thực hiện do còn có những bất cập, không tương thích giữa các hệ thống pháp luật này. Hiện tượng phân tán, chồng chéo, trùng lặp và mâu thuẫn giữa các hướng dẫn có liên quan về cùng một vấn đề cũng là một thực tế cần tháo gỡ.

3- Quy trình thủ tục hành chính còn phức tạp, có rất nhiều cơ quan có liên quan tham gia vào giải quyết các thủ tục. Nhà đầu tư (doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân) thường phải đi lại nhiều lần đến nhiều cơ quan khác nhau hoặc nhiều đơn vị của cùng một cơ quan để giải quyết các thủ tục khác nhau. Hiện tượng tiêu cực, nhũng nhiễu hoặc né tránh, đùn đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan chức năng trong quá trình giải quyết các thủ tục chưa được khắc phục triệt để.

4- Việc các quy định của cùng lĩnh vực BĐS nhưng được quy định tại các hệ thống pháp luật khác nhau, mỗi hệ thống pháp luật chuyên ngành đều do một cơ quan chức năng của Nhà nước chịu trách nhiệm, thường phát sinh sự trùng lặp về yêu cầu thông tin, hồ sơ giữa các cơ quan đối với nhà đầu tư, đồng thời hạn chế việc chia sẻ thông tin giữa các cơ quan nhà nước bởi các quyền lợi cục bộ vẫn chưa được nhận thức đầy đủ ở một số bộ phận cán bộ cụ thể.

          5- Từ thực tế hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cho thấy quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản từ khi triển khai công tác chuẩn bị đầu tư đến khi sản phẩm bất động sản hình thành và lưu thông trên thị trường bất động sản qua hệ thống sàn giao dịch là một chuỗi quy trình khép kín, có mỗi quan hệ chặt chẽ và thống nhất, không thể bỏ qua bất kỳ một thủ tục, một công đoạn nào trong quy trình. Luật kinh doanh bất động sản hiện tại chưa đáp ứng đầy đủ một quy trình hoàn chỉnh về đầu tư kinh doanh bất động sản; vì vậy, hiệu quả thực hiện Luật còn hạn chế, phát sinh nhiều vướng mắc chưa thể tháo gỡ triệt để. Mặt khác, công tác quản lý nhà nước còn bất cập bởi quy trình đã bị cắt nhỏ từng công đoạn cho mỗi Bộ, ngành quản lý một hoặc một số khâu công việc nào đó mà không có sự phối hợp hoặc có một cơ quan làm nhạc trưởng, dẫn đến công tác điều hàn h và quản lý thị trường bất động sản tầm vĩ mô còn bị động, hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ đặt ra (Ví dụ cụ thể về quy trình khi Nhà đầu tư hoạt động kinh doanh BĐS: thực hiện các thủ tục về đầu tư: ngành KH&ĐT; thực hiện các thủ tục về đất đai, môi trường: ngành tài nguyên môi trường; thực hiện các thủ tục về quy hoạch, đầu tư xây dựng: ngành Xây dựng; thực hiện các thủ tục liên quan tới tài chính BĐS: ngành tài chính . . .)

C. Tiêu chí rà soát

1. Tính minh bạch:

- Rõ ràng về hình thức:

+ Ngôn ngữ sử dụng có chính xác, dễ hiểu không?

+ Diễn đạt có rõ ràng không? Có thể bị hiểu theo nhiều cách khác nhau không?

- Rõ ràng trong các quy định áp dụng cho các đối tượng điều chỉnh:

+ Rõ ràng về quyền và nghĩa vụ không?

+ Rõ ràng về các trình tự, thủ tục, chi phí (thời gian, phí, lệ phí) không?

- Có nguy cơ cho nhũng nhiễu, tham nhũng không?

2. Tính thống nhất:

- Có tuân thủ với các văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao hơn không?

- Có mâu thuẫn giữa các quy định trong bản thân văn bản đó không? Có mâu thuẫn với các văn bản pháp luật khác không?

- Có tương thích với các cam kết quốc tế mà Việt Nam tham gia không?

3. Tính Hợp lý:

- Có đơn giản hóa được các điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính, giảm chi phí cho các tổ chức, cá nhân và xã hội không?

-  Có đưa ra những quy định bất hợp lý, cản trở quyền tự do kinh doanh của các tổ chức, cá nhân không?

-  Có phù hợp với sự phát triển bền vững (về trách nhiệm của nhà đầu tư, về quyền lợi của khách hàng, về nguyên tắc cung - cầu và cạnh tranh bình đẳng…) không?

-  Có phân biệt đối xử không?

4. Tính khả thi:

- Khả năng hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân có thực hiện được trên thực tế không?

- Khả năng quản lý Nhà nước của các cơ quan chức năng có thực hiện trên thực tế được không? (điều kiện về tổ chức, nhân lực, vật lực).

D. Rà soát, đánh giá và khuyến nghị vào từng vấn đề cụ thể theo tiêu chí thống nhất

...

Để đọc toàn văn báo cáo, mời bạn tải toàn văn theo File đính kèm tại đầu trang

Ý kiến đóng góp

Tổng số 0 ý kiến. Trang 1/0
Xin hãy điền đầy đủ những thông tin yêu cầu ở form sau và gửi ý kiến của bạn cho chúng tôi.
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn những ý kiến đóng góp của các bạn.
Họ và tên : *
Địa chỉ :
Email : *
File đính kèm :
Ý kiến của bạn : * (tối đa 3500 ký tự)
* Mã bảo vệ: